Чем отличается технический паспорт от технического плана на дом

Оформление дома сопровождается множеством бюрократических шагов. И один из самых частых «источников» путаницы — документы, связанные с его характеристиками недвижимости. Особенно часто возникают вопросы по поводу паспорта и плана.

Несмотря на схожие названия, эти документы выполняют разные функции, оформляются разными специалистами и требуются в разных ситуациях. Ошибка в понимании может привести к отказу в регистрации недвижимости, срыву сделки или лишним затратам.

Специалисты кадастрового бюро Аргос-Омск регулярно консультируют собственников, которые сталкиваются с этой проблемой. В этом материале они дали полное разъяснение, чем техпаспорт отличается от техплана, когда и зачем каждый из них нужен, и почему важно не перепутать их при работе с объектами недвижимости.

Техпаспорт оформляют сотрудники БТИ. Его создают после технической инвентаризации, то есть осмотра объекта на месте. Это своего рода «медкарта» дома: в ней указывается, из чего построено здание, сколько в нем этажей, какие есть комнаты, как подведены коммуникации, где стоят перегородки и окна.

Что входит в техпаспорт:

• адрес объекта и его площадь;
• дата постройки и материал стен;
• состояние конструкций (в том числе степень износа);
• поэтажные планы и экспликации;
• информация о перепланировках, включая неузаконенные;
• данные о владельце;
• инвентаризационная стоимость.

Такие подробности нужны, например, при приватизации, разделе собственности, получении кредита под залог жилья или оформлении наследства. Иногда техпаспорт просят и в суде (если спор касается перепланировки или незаконной постройки).

С 2013 года в России полномочия БТИ были урезаны, а кадастровый учет и регистрация прав перешли к Росреестру. Вместо старых методов появился новый порядок, и на смену техпаспортам пришли техпланы. Именно они легли в основу единого государственного реестра недвижимости.

Технический план — документ, который подготавливает кадастровый инженер. Без него невозможны ни регистрация прав, ни постановка на кадастровый учет. В отличие от техпаспорта, он содержит привязку здания к координатам участка, что особенно важно при судебных спорах или подведении коммуникаций.

Что включает в себя техплан:

• координаты поворотных точек;
• общую площадь;
• описание стен, фундамента, пристроек;
• графическую часть с чертежами и схемами;
• информацию о незавершенных объектах;
• сведения для внесения в ЕГРН.

Техплан — обязательный документ для новых домов, незарегистрированных построек и объектов после перепланировки. Его оформляют строго по форме, установленной законом, и исключительно аттестованные специалисты.

Хотя оба документа описывают один и тот же объект, у них есть разница. Главное — в их назначении и юридической силе. Разобраться помогут четыре критерия:

Технический план создается с использованием геодезии, а его цель — однозначно зафиксировать объект в пространстве. Паспорт же больше отражает текущее состояние и историю дома, но не «завязанный» на координаты. Именно этим они принципиально отличаются.

Потребность в техническом паспорте или техническом плане зависит от конкретной ситуации и цели оформления. Иногда достаточно обратиться в БТИ и получить техпаспорт (если речь идёт о таких процедурах, как приватизация жилья, оформление наследства, раздел собственности на доли или подача документов в банк для получения ипотечного кредита).

Также техпаспорт может понадобиться при проверках контролирующих органов, при переводе жилого помещения в нежилое или для получения разрешения на перепланировку.

В других случаях одного техпаспорта будет недостаточно. Например, если нужно зарегистрировать право собственности на объект, поставить дом на кадастровый учет, ввести строение в эксплуатацию или внести изменения в ЕГРН после капитального ремонта, потребуется технический план. Именно он позволяет точно зафиксировать координаты объекта и отразить его характеристики в официальных реестрах.

Кроме того, техплан нужен, если требуется устранить кадастровые ошибки, возникшие из-за несоответствий между фактическими и зарегистрированными данными.

По сути, технический паспорт чаще используется в бытовых и банковских процедурах, тогда как технический план является обязательным при всех юридически значимых действиях с недвижимостью.

Нет! Хоть паспорт и включает в себя множество характеристик, без плана он не действует. И наоборот: техплан не заменит паспорт, если вы оформляете ипотеку или делите имущество по суду. Это два разных документа с разными задачами, даже если содержат схожие сведения.

Важно помнить, что технический план часто готовится именно на основе техпаспорта. То есть сначала делают паспорт, потом — план. Исключения бывают, но нечасто.

Такие случаи на практике не редкость: одни заявители подают в Росреестр паспорт вместо плана и получают отказ в регистрации, другие приносят техплан в банк, где требуют именно паспорт как основание для оформления ипотеки.

Путаница ведёт к срыву сроков, повторным обращениям к специалистам, а значит — к лишним расходам. Например, при подаче документов на перепланировку без нужного документа процесс могут приостановить, потребовав заново провести обмеры и подготовить правильное основание для внесения изменений. Аналогично при оформлении прав собственности: отсутствие техплана — основание, которое не позволит поставить объект на кадастровый учёт, даже если у владельца на руках есть техпаспорт.

Особенно остро такие ошибки проявляются в сделках с продажей дома или при выделении долей. Здесь важно всё: от точности площади до корректных координат, и если в документах нет нужных сведений, то и сделку провести не получится. В результате упускается время, теряется доверие сторон, а стоимость объекта может быть пересмотрена.

Чтобы получить технический паспорт, нужно обратиться в БТИ. Специалист может выехать на объект или воспользоваться старыми данными. Но для актуального паспорта лучше провести свежую инвентаризацию. Оформление технического плана требует работы с кадастровым инженером. Обязательно проверьте его аккредитацию: допуск СРО — это гарантия юридической силы.

Вот краткая памятка:

Несмотря на схожие названия, технический паспорт и технический план — это два разных документа, у каждого из которых своё назначение и сфера применения. Первый чаще используется при сделках, наследовании, приватизации и перепланировке. Второй же понадобится для постановки объекта на кадастровый учёт и регистрации прав в Росреестре. Они не являются взаимозаменяемыми и оформляются разными специалистами по разным стандартам.

Путаница между этими документами может обернуться задержками, отказами от госорганов, а иногда и финансовыми потерями. Поэтому при малейших сомнениях лучше не рисковать, а обратиться за консультацией к профессионалам. На сайте argos-omsk.ru можно получить квалифицированную помощь: специалисты помогут определить, какой документ нужен в вашей ситуации, и оперативно оформят всё по действующим нормам.