Основной системой учета недвижимости в России является кадастр. Кадастр ведется Росреестром и предусматривает включение данных о каждом объекте в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но также, в РФ до сих пор, существует система инвентаризационного, технического учета объектов капитального строительства. Система учета предусматривает сбор технических и экономических параметров объектов, оформление и ведение инвентарных дел, изготовление технических паспортов на здания, их части и отдельные помещения.
Техпаспорт можно использовать для:
- оценки недвижимого имущества — расчета инвентаризационной, рыночной стоимости недвижимости;
- кредитования, в том числе с залогом недвижимости;
- подготовки инвестиционных проектов;
- оформления проектной, кадастровой и эксплуатационной документации;
- прохождения согласований на строительные работы;
- согласования условий аренды в части технических характеристик.
Технический паспорт для проведения сделки купли-продажи не нужен, но он может потребоваться на подготовку к ней, и то не всегда.
В статье 14 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» перечислены обязательные документы на государственную регистрацию прав. Технического паспорта в данном списке нет, поэтому его не нужно подавать в МФЦ при сделке.
Технический паспорт на дом обязательно потребуется покупателю с ипотекой (для банка) или материнским капиталом (для фонда пенсионного и социального страхования РФ (СФР)). Этот документ необходимо предоставить этим организациям до сделки.
С помощью технического паспорта ипотечные банки изучают «юридическую чистоту» и ликвидность покупаемой недвижимости, а СФР необходима информация о проценте износа дома, так как он будет приобретаться в собственность несовершеннолетних детей.
Без технического паспорта банк не выдаст ипотеку на покупку, а СФР не перечислит размер материнского капитала продавцу.
Инвентаризация объекта недвижимости с оформлением технического паспорта проводится на основании договора с заказчиком.
При подготовке технического паспорта проводится анализ документов и выполняются обмерные работы.
Заказчик может представить:
- право-подтверждающий документ на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН);
- документ, подтверждающий завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию;
- документ о правах на земельный участок;
- иная документация, содержащая данные для инвентаризации и обмерных работ.
При выполнении обмерных работ проводится:
- измерения в натуре (наружные и внутренние, по помещениям, элементам и конструкциям);
- описание элементов объекта, расчет показателей износа;
- подсчет площадей, объема;
- заполнение абрисов и планов в ходе обмерных работ;
- составление экспликаций;
- расчет инвентаризационной цены здания.
В СООТВЕТСТВИИ С ПРИКАЗОМ МИНЗЕМСТРОЯ РФ ОТ 04.08.1998Г. N37 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РФ» (С ИЗМ. И ДОП., ВСТУПАЮЩИМИ В СИЛУ С 19.05.2008Г.), В ТЕХНИЧЕСКОМ ПАСПОРТЕ ЗАПОЛНЯЮТСЯ РАЗДЕЛЫ:
- о принадлежности объекта (частная собственность, муниципальный жилфонд и т.д.);
- архитектурно-планировочные и эксплуатационные характеристики (год возведения и приемки в эксплуатацию, строительный объем, этажность и высота, суммы площадей, иные данные);
- экспликация площади участка (указываются итоги измерения площади);
- описание здания и его пристроек по всем техническим параметрам;
- описание благоустройства (по видам коммунальных услуг и т.д.)
- инвентаризационная цена (рассчитывается по нормативам с учетом износа).
При заполнении документа указывают технические параметры по элементам:
- фундамент;
- материал стен, отделки;
- перекрытия;
- крыша;
- пол;
- окна;
- виды коммунальных услуг и благоустройства здания;
- иные элементы, исходя из типа здания.
В состав приложений к техническому паспорту может входить:
- поэтажный план объекта (на все этажи, в том числе подземные);
- экспликация (ведомость) на помещения, где указываются технические данные;
- план участка, на котором расположен объект.
В системе технического учета не проводится координирование. Описание местонахождения здания на участке условное, без геодезических измерений. А потому техпаспорт, не является основанием для постановки здания на учет в кадастре, для внесения сведений в ЕГРН.
