Как узаконить «самострой» и не получить штраф

Самовольная постройка – серьезное нарушение, которое может привести к проблемам для владельца недвижимости. В России требования к строительству часто менялись, и многие собственники путаются в документации. На практике нередко возникают постройки без надлежащих разрешений. Такие объекты не имеют законного статуса: их нельзя продать, подарить или полноценно использовать, пока они не будут оформлены. Единственный способ избежать санкций – узаконивание самостроя. Рассмотрим, что считается самостроем, какие штрафы и риски грозят владельцу незаконной постройки, как ее можно легализовать (в том числе в Омске), какие нужны документы и каких ошибок следует избегать. Отдельно отметим случаи, когда легализация невозможна.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самострой – это здание или сооружение, возведенное на земле без надлежаще оформленных прав, без необходимых разрешений (согласований) либо с нарушением обязательных строительных норм. Основные признаки самовольного объекта:

• Строительство ведется на участке, на который у застройщика нет прав, или на земле, не предназначенной для такого строительства;
• Здание построено без получения требуемых разрешительных документов или без уведомления местных властей о начале работ;
• При возведении допущены серьезные нарушения обязательных строительных норм и правил.

Если присутствует хотя бы один из этих критериев, строение признается самовольным. Отметим, что с 2018 года для частных домов вместо разрешения требуется подавать уведомление о начале строительства – отсутствие уведомления также делает дом незаконным. В общем случае отсутствие прав на землю или согласований автоматически превращает постройку в самострой.

Незарегистрированный самовольный объект может повлечь множество неприятностей. Прежде всего, это административная ответственность. КоАП РФ предусматривает штраф для граждан в размере нескольких тысяч рублей за самовольное строительство, и уплата этого штрафа не освобождает от необходимости узаконить постройку или устранить нарушения.

Второй риск – возможный снос постройки. Демонтаж – крайняя мера, к которой прибегают, если объект создает угрозу людям или нарушения невозможно устранить. Решение о сносе обычно принимает суд. Дом, построенный владельцем на своем участке и не представляющий опасности, как правило, не подлежит сносу – ограничиваются требованиями устранить недостатки.

Статус самостроя также сильно ограничивает владельца. Пока право собственности не зарегистрировано, владелец не может распоряжаться постройкой – ни продать, ни сдать в аренду, ни подключить коммуникации. Кроме того, власти могут потребовать провести реконструкцию или освободить самовольно занятую землю. При игнорировании предписаний санкции ужесточаются.

Для тех, кто решил узаконивать постройку, есть три пути: досудебный (административный), судебный и упрощенный порядок по «дачной амнистии».

Административный порядок. В некоторых случаях легализация возможна через органы местной власти без суда. Ключевой момент здесь – назначение здания: является ли оно жилым или нежилым. От этого зависит, в какую инстанцию обращаться и какой пакет документов потребуется:

• Для жилых и садовых домов упрощенный порядок часто реализуется через саму администрацию, которая может признать право собственности на объект;
• Для нежилых построек в Омске вопросами самовольных строений обычно занимается специальная комиссия при администрации города.

Нужно подать заявление и пакет документов. Если у владельца есть права на землю, а постройка безопасна и не нарушает ничьих интересов, комиссия может одобрить узаконивание, после чего объект ставится на кадастровый учет и регистрируется.

«Дачная амнистия». Это упрощенный порядок легализации, действующий до 1 марта 2031 года для жилых и садовых домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства. Он позволяет зарегистрировать право собственности, минуя получение уведомительного разрешения на ввод в эксплуатацию, путем подачи в Росреестр только технического плана и правоустанавливающего документа на землю. Это самый быстрый и малозатратный способ, если ваш объект подходит под его условия.

Судебный порядок. Если административно решить не удалось или случай сложный, следует обратиться в суд. Подается иск о признании права собственности на самовольную постройку. Суд удовлетворит его, если выполнены условия: у заявителя есть права на участок, категория и назначение земли допускают данный объект, постройка соответствует нормам и не нарушает чужих прав. В качестве доказательств прикладываются документы на землю, технический паспорт, заключения экспертов о безопасности объекта и другие бумаги. Получив решение суда, владелец регистрирует право собственности в Росреестре. Судебный процесс более долгий и затратный, но зачастую единственный возможный для узаконивания сложного самостроя.

Для получения положительного решения комиссии или суда собственнику следует подготовить:

• Правоустанавливающие документы на участок – подтверждение право собственности или пользования (выписка ЕГРН, свидетельство и пр.).
• Градостроительная и проектная документация – ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), проект постройки или схема планировки.
• Технический паспорт объекта (если есть) либо технический план здания – документ с описанием характеристик строения для кадастрового учета.
• Техническое заключение о соответствии постройки строительным нормам и безопасности (от специализированной организации). При необходимости – заключения от МЧС и Роспотребнадзора о допустимости эксплуатации.
• Фотографии объекта в текущем состоянии.
• Заявление в комиссию (или исковое заявление в суд) и квитанция об уплате госпошлины.

В разных ситуациях перечень может меняться, но ключевая задача – доказать законность владения землей и безопасность здания. Процесс узаконивания фактически сводится к сбору тех же документов, которые требуются при обычном строительстве, только задним числом.

При попытках узаконить самострой владельцы нередко ошибаются. Основные ошибки:

• Попытка узаконить неизлечимый самострой. Если постройка по закону не может быть оставлена (например, стоит на чужом участке или с критическими нарушениями), суд все равно обяжет снести ее. Важно заранее оценить, не относится ли ваш случай к безнадежным (см. ниже).
• Неполный комплект документов. Пренебрежение сбором справок – частая причина отказов. Если не подготовлены технические заключения, технический паспорт или другие необходимые бумаги, комиссия или суд откажут из-за недостатка доказательств. Лучше собрать все требования заранее.
• Неустраненные нарушения. Нельзя надеяться узаконить дом с явными несоответствиями (нарушены отступы, есть опасные дефекты) без их исправления. Следует привести объект в соответствие нормам до обращения, иначе легализация не пройдет.

Промедление и игнорирование требований. Опасно затягивать оформление самостроя и считать, что уплата штрафа решит проблему – штраф не легализует дом. Если продолжать тянуть время, можно получить иск от администрации. Правильнее начать узаконивать добровольно, не дожидаясь принудительных мер.

Закон предусматривает ситуации, когда узаконить самовольную постройку нельзя – объект подлежит сносу:

• Дом на чужой земле. Если строение возведено на участке, не принадлежащем застройщику, легализовать его не удастся: суд будет на стороне собственника земли, и постройку придется убрать.
• Запрещенный для строительства участок. Постройка на земле, где капитальное строительство не допускается (лесной фонд, заповедник, земли общего пользования и др.), практически не подлежит узакониванию – изменить категорию или назначение земель обычно невозможно.
• Неустранимые нарушения конструкции. Если здание имеет такие дефекты или стоит в таком месте, что не может быть безопасно использовано (например, над магистральным трубопроводом или в охранной зоне), ни комиссия, ни суд не разрешат его сохранить. Узаконить объект с неустранимыми недостатками не получится.

Если ваша постройка подпадает под подобные критерии, лучше добровольно снести ее и освободить участок, чем тратить силы на безнадежные споры.

Узаконивание самовольной постройки – хлопотный, но часто выполнимый процесс. Незаконно возведенный объект несет риски для владельца – штрафы, угрозу сноса, утрату вложений. Поэтому лучше изначально строить по закону, чтобы не получать штрафы и не доводить до сноса. Если же нарушение уже допущено, в большинстве случаев легализация возможна. Снос – исключительная мера, применяемая только когда постройка действительно опасна или полностью противоречит требованиям; обычно владельцу дают шанс все исправить и оформить право.

Для успеха нужно тщательно подготовиться: собрать документы, подтвердить права на землю, получить технические заключения и обратиться в надлежащие инстанции. В Омске узакониванием самостроев занимаются либо городская комиссия, либо суд – в зависимости от обстоятельств. Процедуру желательно проводить при поддержке квалифицированных специалистов (юристов, кадастровых инженеров), чтобы избежать ошибок и ускорить процесс.

Если вы столкнулись с проблемой самостроя в Омске или Омской области, стоит обратиться к профессионалам. Наша компания «Аргос» специализируется на подготовке технической документации в Омске (включая технический план и технический паспорт), сопровождении легализации недвижимости и других кадастровых услуг. Получить консультацию и помощь в узаконивании постройки вы можете, оставив заявку на нашем сайте argos-omsk.ru.