Что такое технический план квартиры и зачем он нужен

Когда требуется технический план

Технический план квартиры нужен в различных ситуациях, связанных с оформлением и изменением прав на недвижимость. Вот основные случаи, когда необходимо заказывать техплан:

• Постановка на кадастровый учет новой недвижимости. При строительстве нового дома или ввода в эксплуатацию новой квартиры без техплана не удастся зарегистрировать объект. Новостройка (жилой дом, квартира в новом доме) должна иметь техплан, иначе ей не присвоят кадастровый номер.
• Изменение характеристик объекта или его назначения. Например, если требуется перевести жилое помещение в нежилой фонд (офис, магазин и т. п.) — понадобится новый технический план для изменения записей в ЕГРН. То же касается капитальной перестройки: пристройка комнаты, возведение нового этажа частного дома, объединение квартир или раздел недвижимости на доли.
• Перепланировка квартиры или реконструкция. Когда в квартире сделана перепланировка (перенос или снос перегородок, изменение количества комнат и др.), для узаконивания этих изменений необходимо оформить новый техплан квартиры. Без обновленного техплана зарегистрировать перепланировку официально невозможно, что в будущем затруднит продажу, дарение или наследование жилья .
• Судебные споры и раздел имущества. В случае судебных разбирательств, связанных с недвижимостью (раздел имущества при разводе, споры с соседями о границах и площади квартиры и т. д.), суд может затребовать технический план. Техплан служит официальным доказательством характеристик жилья и помогает принять обоснованное решение. Например, при разделе дома между супругами или определении долей в квартире техплан предоставит суду точные данные об объекте.
• Банковская оценка, ипотека и страхование. Многие банки и страховые компании требуют техплан при оформлении ипотеки или страхования квартиры. По данным БТИ, технический план квартиры запрашивается для определения точной площади и стоимости жилья — это важно при расчете суммы кредита и страховых выплат. Таким образом, техплан необходим для оценки недвижимости финансовыми организациями.
• Корректировка кадастровой стоимости и налогообложения. Если сведения о площади или характеристиках жилья в госреестре устарели или содержат ошибку, новый технический план помогает внести исправления. На основе актуального техплана можно пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, что в некоторых случаях приводит к снижению налоговой нагрузки для собственника. Например, когда реальная площадь оказалась меньше указанной ранее, составление техплана и обновление данных ЕГРН позволит платить налог на имущество в должном размере.

Отметим, что для земельных участков технический план не оформляется — для постановки на учет земли требуется отдельный документ, межевой план. Техплан нужен только для объектов капитального строительства: квартир, домов, помещений, гаражей и пр. (для каждого вида объекта — свой технический план).

Что включает в себя техплан

Технический план квартиры состоит из двух основных частей — текстовой и графической. В документ вносятся все сведения, необходимые для идентификации объекта недвижимости и его регистрации. Обычно технический план квартиры содержит следующие данные:

• Адрес объекта — точный почтовый адрес квартиры и здания, где она находится.
• Основные характеристики здания и помещения — число этажей дома, номер этажа и номер квартиры, тип объекта (жилое помещение или нежилое).
• Площадь и планировка — общая площадь квартиры, количество комнат и описание планировки. Указываются все части помещения, например жилые комнаты, кухня, санузел, коридоры. Отражается наличие внутренних перегородок, а также помещений на подземных уровнях (если есть).
• Конструктивные элементы — материал стен и перегородок, несущие конструкции. Также фиксируются важные элементы вроде оконных и дверных проемов.
• Назначение и состояние объекта — целевое назначение (например, жилое помещение) и степень готовности объекта (для новостроек или строящихся домов может указываться этап готовности на момент составления плана).
• Данные об измерениях — результаты обмеров квартиры, выполненных инженером, и вычисленные на их основе характеристики (площади, размеры и пр.).
• Координаты и расположение — технический план включает координатную привязку объекта к местности. Указывается местоположение квартиры в границах здания и здания на земельном участке с привязкой к системе координат. Проще говоря, в графической части приводится схема, показывающая где именно находится квартира в доме, а также чертеж контура дома с указанием поворотных точек на участке.
• Сведения о правообладателе и исполнителе — информация о собственнике квартиры и кадастровом инженере, который подготовил техплан. В документе отражаются данные специалиста (ФИО, номер аттестата, членство в СРО) и перечень использованных исходных документов.
• Заключение инженера — итоговая часть, где кадастровый инженер подтверждает правильность сведений. Техплан заверяется его усиленной электронной подписью или печатью (для бумажной версии).

Графическая часть техплана представляет собой поэтажный план или схему квартиры. На ней визуально показаны все комнаты и зоны помещения, расположение стен, перегородок, окон и дверей, а также границы квартиры в пределах этажа здания. Текстовая часть обычно занимает несколько страниц описания, а графические чертежи прилагаются отдельными листами. В результате технический план дает полное и наглядное представление об объекте недвижимости и его характеристиках, что необходимо для внесения этих сведений в реестр недвижимости.

Как получить технический план

Оформлением технического плана имеют право заниматься только аттестованные кадастровые инженеры, состоящие в саморегулируемой организации (СРО). Самостоятельно составить техплан нельзя — его должен подготовить квалифицированный специалист в установленном законом порядке. Чтобы получить технический план квартиры, владельцу необходимо обратиться в специализированную организацию (кадастровое бюро, БТИ и т. п.) или напрямую к частному кадастровому инженеру, имеющему действующий аттестат.

Процесс подготовки техплана обычно включает несколько этапов. Сначала собирается пакет документов на объект: паспорт заявителя, правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН), технический паспорт (если жилье старое и техпаспорт ранее оформлялся), проект перепланировки или акт ввода в эксплуатацию — в зависимости от случая. Затем подается заявление на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер выезжает на объект, проводит необходимые замеры квартиры, проверяет планировку. После этого специалист в офисе составляет технический план в электронном виде по установленной форме. Готовый техплан выдается заявителю в формате XML, подписанном электронной подписью инженера, и при необходимости в виде печатного документа на бумаге.

Сроки подготовки технического плана зависят от сложности объекта и загруженности специалиста. Как правило, на выполнение всех процедур уходит около 1−2 недель. В итоге владелец получает техплан, который затем можно использовать для постановки квартиры на кадастровый учет или внесения изменений в ЕГРН. Срок действия у этого документа не ограничен — технический план актуален до тех пор, пока характеристики объекта не поменялись. Если в квартире происходят изменения (перепланировки, достройка и т. д.), потребуется делать новый техплан, иначе старые данные в реестре не будут соответствовать действительности.

Сколько стоит технический план

Стоимость подготовки технического плана квартиры может различаться в зависимости от региона, площади и особенностей самого объекта. Цена услуги складывается из работы инженера, выезда на замеры, подготовки документа и сопутствующих расходов. В среднем по региону (Омск) цена техплана на квартиру начинается от ~3 500 рублей за небольшой объект. Для частного дома или коттеджа стоимость выше — от ~7 000−8 000 рублей и более, так как объем работ больше. В крупных городах цены существенно выше: например, в Москве техплан квартиры площадью до 100 м² стоит от 15 000 ₽. Каждый случай индивидуален — окончательная стоимость зависит от метража жилья, сложности планировки, наличия перепланировок и срочности выполнения.

Кроме оплаты работы специалиста, потребуется заплатить госпошлину за внесение объекта в кадастр (если техплан делается для первичной регистрации недвижимости). Размер пошлины обычно составляет 200−1000 рублей в зависимости от типа объекта и региона. Некоторые компании предлагают комплексные услуги «под ключ» — от составления техплана до подачи документов в Росреестр — что может быть удобным для заказчика. В любом случае рекомендуется уточнить цену заранее: компания «Аргос» в Омске предоставляет консультации и расчет стоимости перед началом работ, чтобы вы могли спланировать расходы и сроки получения документа.

Можно ли заказать техплан онлайн

В современное время многие услуги доступны дистанционно, и оформление технического плана — не исключение. Заказать техплан онлайн возможно, хотя полностью удаленно получить готовый документ нельзя из-за необходимости выезда инженера на объект. Тем не менее, подать заявку на подготовку техплана можно через интернет. Существует несколько вариантов:

• Через портал государственных услуг или сайт Росреестра. В некоторых регионах собственник может подать электронное заявление на проведение кадастровых работ. В заявке указываются данные объекта, прикрепляются копии необходимых документов, после чего система направит заказ выбранному кадастровому инженеру. Этот способ экономит время на посещение офиса — вы подаете запрос онлайн, а специалист свяжется с вами для согласования даты выезда.

• Через многофункциональные центры (МФЦ). На сайте МФЦ вашего региона можно заполнить электронную заявку на услугу подготовки технического плана или хотя бы записаться на прием. Сам техплан оформляет инженер, но подача запроса и получение результата могут быть организованы через МФЦ.

• На сайте специализированной организации. Компания «Аргос» предоставляет возможность заказать технический план через свой сайт или по электронной почте. Вы оставляете онлайн-заявку или отправляете документы, после чего менеджер связывается для подтверждения заказа. Далее процесс стандартный: выезд инженера, замеры, изготовление плана. Готовый документ вам могут выслать в электронном виде на e-mail, а оригинал на бумаге — курьером либо вы забираете лично.

Важно понимать, что онлайн-заказ — это удобный способ подачи заявления, но сам документ все равно изготавливается инженером с выездом на место. Будьте осторожны с сервисами, предлагающими «технический план квартиры онлайн за 5 минут» — в лучшем случае это будет просто электронная копия старого техпаспорта, которая не имеет юридической силы. Настоящий техплан можно получить только в результате кадастровых работ, выполненных уполномоченным специалистом. Поэтому рекомендуется пользоваться либо официальными ресурсами (портал Госуслуг, Росреестр), либо обращаться к проверенным компаниям, имеющим допуск СРО и опыт составления техпланов. Онлайн-заявка значительно упрощает процесс — вам не придется лично ходить по инстанциям, и при этом вы обеспечите себе профессионально подготовленный документ.

Заключение

Технический план квартиры — это важнейший документ для любого владельца недвижимости. Он отражает все основные сведения об объекте и служит основой для оформления права собственности, регистрации квартиры в государственном кадастре и проведения законных сделок. Без техплана невозможно ввести новое жилье в эксплуатацию, узаконить перепланировку или полноценно продать квартиру с измененными характеристиками. Такой план должен быть подготовлен должным образом и в соответствии с требованиями законодательства, поэтому доверять его оформление следует аттестованным специалистам.

Подводя итог, технический план квартиры нужен затем, чтобы ваша недвижимость была официально признана и защищена законом. Он необходим для регистрации объекта в ЕГРН, подтверждения фактических характеристик жилья и обеспечения юридической чистоты сделок с ним. Получив на руки технический план, вы сможете без препятствий регистрировать свои права, проводить любые операции с квартирой и быть уверены, что все данные о вашей недвижимости учтены правильно. Если вам требуется оформить техплан в Омске — обращайтесь к профессионалам, и тогда подготовка документа пройдет быстро и качественно, а итоговый техплан полностью соответствует нормам и гарантирует вам спокойствие при распоряжении своим жильем.