Легализация перепланировки квартиры в 2025 году: пошаговое руководство

Перепланировка квартиры – это изменение конфигурации жилого помещения, будь то перенос стен, объединение комнат или переустройство инженерных систем. Любые серьезные изменения нужно оформлять официально, то есть узаконивать, иначе они будут считаться незаконными. В 2025 году правила согласования перепланировки продолжают действовать с некоторыми обновлениями. В этой статье рассказывается, как узаконить перепланировку квартиры пошагово: какие изменения требуют обязательного узаконивания, когда узаконить ремонт возможно (а когда нет), какие документы понадобятся, сколько стоит процедура и что делать, если перепланировка уже сделана без разрешения.

Согласно жилищному законодательству, перепланировкой считается любое изменение границ или площади помещений квартиры, которое нужно отразить в техническом паспорте и ЕГРН . Проще говоря, если вы затеяли не просто косметический ремонт, а меняете конфигурацию помещения, такие изменения необходимо согласовывать. Узаконивать перепланировку нужно в следующих случаях:

• Демонтаж или возведение стен и перегородок. Снос существующих межкомнатных перегородок либо строительство новых стен меняет план квартиры и требует разрешения.
• Создание новых проёмов или расширение существующих. Если вы прорубаете новую дверь в стене или расширяете имеющийся дверной проём – это тоже подлежит согласованию.
• Объединение помещений. Пример – совмещение кухни с гостиной, объединение комнаты с лоджией/балконом, присоединение кладовой к жилой комнате. Такие изменения обязательно оформляются официально.
• Перенос и переустройство “мокрых” зон. Изменение расположения ванной комнаты, туалета или кухни (особенно если переносите сантехнику, мойку, газовую или электрическую плиту) требует проекта и разрешения, так как затрагивает инженерные коммуникации.
• Устройство нового санузла или перенос коммуникаций. Добавление дополнительного туалета/душевой, перемещение стояков отопления, перенос радиаторов, установка системы «тёплый пол» – всё это относится к переустройству и также должно быть согласовано.
• Изменение конструкции пола или потолка. Например, если вы поднимаете уровень пола, делаете новую стяжку с утеплением и гидроизоляцией, либо демонтируете подиумы – подобные изменения фиксируются документально.

Важно понимать, что обычные косметические работы (замена облицовки, настила полов, монтаж встроенной мебели и т.п.) не требуют разрешений. Но любое изменение планировки или переустройства, затрагивающее технический паспорт квартиры, нужно согласовать и узаконить в установленном порядке. Это обезопасит вас в будущем – несогласованная перепланировка может привести к отказу в продаже жилья, проблемам с эксплуатацией и административным штрафам.

Не все изменения удаётся узаконить задним числом – есть ситуации, в которых согласование попросту не дадут. Узаконивание перепланировки возможно только при условии, что выполненные работы не нарушают строительные нормы и правила. Если же перепланировка создала угрозу безопасности или противоречит санитарным и техническим требованиям, легализовать её не получится. Ниже перечислены случаи, когда узаконивать перепланировку запрещено или крайне проблематично:

• Затронуты несущие конструкции. Полный снос несущей стены или прорезание в ней проёма без проекта – грубое нарушение. Такие изменения нельзя узаконить, так как они влияют на прочность всего дома.
• Присоединение лоджии без должной изоляции. Если вы объединяете лоджию или балкон с комнатой, убирая меж ними перегородку, необходимо установить раздвижное остекление (так называемое «французское окно»). Без него перепланировку не утвердят . Полноценное объединение лоджии с жилой площадью запрещено, так как меняется фасад и тепловой контур здания.
• Нарушение требований к санузлам. Запрещено расширять ванную или туалет за счёт жилой площади (например, комнаты или кухни снизу этажом), а также убирать порожек (ступеньку) при выходе из санузла. Отсутствие гидроизоляции пола ванной после переделки – серьёзное нарушение . Если вы снесли бортик в ванной или не сделали новую гидроизоляцию, узаконить такую перепланировку не получится, пока не исправите.
• Демонтаж вентиляционных коробов и стояков. Убирать вентиляционные шахты, стояки отопления или канализации категорически нельзя. Такие изменения не согласуют – инженерные коммуникации являются общедомовым имуществом.
• Уменьшение размеров помещений ниже норм. После ремонта каждая комната должна соответствовать минимально допустимой площади и иметь необходимые элементы (например, кухня не менее 8 м², наличие окон в жилых комнатах и пр.). Если в результате перепланировки какая-либо комната стала слишком маленькой или осталась без естественного освещения, это противоречит нормам и узаконено быть не может .
• Аварийное или историческое жильё. В домах, признанных аварийными, запрещены любые перепланировки – конструкция и так ослаблена. Также могут отказать в согласовании, если дом является объектом культурного наследия и изменения нарушают его исторический облик (в таких случаях требования особые).

Если ваша перепланировка включает перечисленные нарушения, жилищная инспекция потребует вернуть всё в исходное состояние. Легализовать подобный ремонт не разрешат ни в административном порядке, ни через суд. Поэтому, прежде чем узаконивать изменения, убедитесь, что проект перепланировки соответствует строительным и санитарным нормам. При необходимости лучше сначала доработать переделки (например, установить недостающий порожек, вернуть вентиляционный короб и т.д.), и только затем подавать документы. Тогда шансы получить одобрение будут гораздо выше.

Если вы планируете перепланировку, оптимально согласовывать ее заранее. Но узаконить изменения можно и после выполнения ремонта – процедура во многом схожа. Ниже приведена пошаговая инструкция, как действовать в 2025 году:

1. Обратитесь в БТИ за исходными документами. Начинать процесс следует с получения технического паспорта или поэтажного плана квартиры в БТИ (Бюро технической инвентаризации) либо через МФЦ. На руках должен быть актуальный чертёж квартиры до перепланировки – он понадобится для разработки проекта и последующего контроля. Если перепланировка уже выполнена, БТИ выдаст вам план с обозначением всех изменений (несогласованные изменения отмечаются красными линиями на плане).
2. Закажите проект перепланировки. Для большинства случаев потребуется профессионально выполненный проект. Обратитесь в специализированную организацию (проектное бюро) с допуском СРО. Инженеры разработают проект перепланировки с учётом строительных норм и подготовят техническое заключение о допустимости работ. Проект подробно описывает, какие стены сносятся или возводятся, где проходят новые проёмы, как переустраиваются коммуникации. В простых случаях (например, минимальные изменения без затрагивания несущих конструкций) вместо полного проекта могут согласовать перепланировку по эскизу. Однако в 2025 году понятие перепланировки расширено – практически любые изменения конфигурации жилья требуют полноценного проекта и согласования , поэтому лучше подготовить проектную документацию.
3. Соберите необходимые документы. Помимо проекта, нужен пакет документов для узаконивания. Сюда входят: заявление на перепланировку (выдают в жилищной инспекции или МФЦ, либо электронная форма на портале госуслуг), правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт (полученный на первом шаге), письменное согласие других собственников жилья (если их несколько). Если квартира в ипотеке, потребуется разрешение от банка на переустройство. Также приложите техническое заключение о безопасности работ (если оно отдельным документом). Полный перечень документов приведён в следующем разделе.
4. Подайте заявление в жилищную инспекцию. Органом, который уполномочен согласовывать перепланировки, обычно является местная жилищная инспекция или отдел архитектуры администрации. В Москве и Санкт-Петербурге заявления рассматривает Мосжилинспекция/Жилкомиссия, в других регионах – свои структуры (часто через МФЦ). Пакет документов подаётся лично через Администрацию округа либо через Службу одного окна. Стандартный срок рассмотрения – 45 дней. В ходе рассмотрения специалисты проверят проект на соответствие нормам. При положительном решении вам выдадут разрешение на перепланировку (распоряжение или согласование). Если что-то не устраивает комиссию, могут запросить исправить проект или отказать в согласовании.
5. Выполните ремонт согласно проекту. Получив разрешение, можно приступать к работам. Здесь важно строго следовать утверждённому проекту: делать только то, что разрешено, в указанных границах. Нельзя отступать от проекта, иначе фактический ремонт не примут. Если в процессе вы захотите внести новые изменения, нужно снова согласовывать их дополнительно. Все работы должны выполняться квалифицированными специалистами, особенно когда затрагиваются инженерные коммуникации или несущие элементы. По завершении перепланировки переходите к этапу приёмки.
6. Пройдите приёмку и получите акт о завершённой перепланировке. После окончания ремонта необходимо официально подтвердить, что всё сделано по проекту. Для этого подайте в Администрацию округа заявление о принятии выполненной перепланировки. Обычно создаётся комиссия (представители жилищной инспекции, БТИ и др.), которая выезжает на объект. Комиссия осматривает квартиру, сверяет выполненные изменения с проектом. Если нарушений нет, выдают акт приёмочной комиссии (акт о завершённой перепланировке) и/или соответствующее распоряжение, подтверждающее законность выполненного ремонта. Этот акт – важнейший документ, фиксирующий, что перепланировка завершена и одобрена.
7. Внесите изменения в технические документы и ЕГРН. Финальный шаг – обновить официальные сведения о вашей квартире. На основании акта о перепланировке БТИ изготовит новый технический паспорт и технический план квартиры с учётом всех изменений. Затем нужно подать эти документы в Росреестр (через МФЦ) для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Обновление данных ЕГРН после перепланировки является обязательным этапом: перепланировка считается завершённой только после того, как новые планы зарегистрированы в реестре . С 2025 года за внесение изменений взимается государственная пошлина (её размер для физических лиц около 1000 руб., актуален на 2025 год). С подачей заявления на акт приемки квартиры в эксплуатацию собственник должен предоставить технический план в Администрацию округа. Администрация после выдачи акта сама направит технический план в Росреестр и выдаст выписку вместе с актом.

Следуя этой пошаговой инструкции, вы пройдёте процедуру согласования перепланировки от начала до конца. В среднем процесс занимает несколько месяцев, учитывая время на подготовку проекта, рассмотрение заявления и получение новых документов. Зато в итоге ваша квартира будет соответствовать всем нормам, а документы – в порядке, что избавит от проблем в будущем.

Для оформления перепланировки придется подготовить пакет документов. Вот список основных бумаг, которые могут потребоваться для согласования и узаконивания ремонта:

• Заявление на перепланировку. Стандартный бланк заявления выдают в МФЦ или Администрации округа (также можно скачать на региональном портале госуслуг). В заявлении указываются ваши данные, адрес квартиры и краткое описание планируемых изменений.
• Правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо подтвердить, что вы являетесь собственником жилья. Обычно прикладывают свежую выписку из ЕГРН о праве собственности (либо старое свидетельство о собственности, договор купли-продажи, мены, дарения – вместе с актом приёма-передачи, если квартира новая).
• Технический паспорт и поэтажный план. Это документы БТИ, отражающие исходную планировку квартиры. Если у вас на руках старый техпаспорт (например, выданный при приватизации или покупке), приложите его. Если нет – закажите технический паспорт в БТИ на момент первичной инвентаризации.
• Проект перепланировки. Подготовленный проектной организацией проект в двух экземплярах (с печатью Проектной организации). В проект входит пояснительная записка и чертежи: текущий план квартиры и план после перепланировки с указанием сносимых/возводимых конструкций, схемы изменений по частям помещения. Если изменения незначительные, в некоторых регионах допускается эскиз (схематичный план), но с 2024 года требования ужесточились – предпочтительнее полный проект.
• Техническое заключение о безопасной перепланировке. Иногда называется заключение о допустимости и безопасности работ. Его выдают специалисты (чаще всего та же организация, что делала проект). Заключение подтверждает, что проект не нарушает прочность здания, все нормы соблюдены, перепланировка возможна. Для перепланировок с затрагиванием несущих стен наличие такого заключения обязательно.
• Согласие заинтересованных лиц. Если квартира находится в долевой собственности (несколько собственников), потребуется доверенность на проведение перепланировки от всех совладельцев. Также может требоваться согласие нанимателя и наймодателя, если квартира муниципальная (социальный найм). Если жильё в ипотеке, приложите письменное разрешение от банка-кредитора.

Стоит отметить, что конкретный перечень документов может отличаться в разных регионах. Где-то требуют меньше справок (особенно при подаче через Госуслуги), где-то – наоборот, просят дополнительную информацию. Уточнить актуальный список документов можно в своей Администрации или МФЦ. Лучше собрать полный пакет сразу, чтобы избежать задержек из-за запросов дополнительных бумаг.

Вопрос стоимости интересует многих владельцев, затеявших перепланировку. Узаконивание перепланировки включает несколько видов расходов:

• Проект и техническое заключение. Разработка проектной документации – основная статья затрат. Цена проекта зависит от сложности изменений и расценок организации. В среднем по рынку подготовка проекта перепланировки квартиры обходится в несколько десятков тысяч рублей. Простые изменения (например, убрать одну ненесущую перегородку) могут стоить около 10–15 тыс. руб. Сложные проекты (затрагиваются несущие конструкции, требуется усиление проёмов и т.д.) – 20–30 тыс. руб. и выше. В регионах цены обычно ниже, чем в Москве: например, в Омске заказать проект и согласование «под ключ» можно порядка 15–20 тыс. рублей.
• Оплата услуг БТИ. За изготовление нового технического паспорта и плана взимается плата. Обмеры инженером БТИ и выпуск документов стоят ориентировочно 2–5 тыс. руб. (сумма варьируется в зависимости от региона и срочности изготовления). Это оплата за фиксацию изменений в техдокументах.
• Госпошлины. Непосредственно за выдачу разрешения на перепланировку госпошлина обычно не взимается (услуга предоставляется администрацией бесплатно). Однако нужно оплатить регистрацию изменений в Росреестре. С 2025 года введена пошлина за внесение сведений об изменении объекта недвижимости – для физических лиц она составляет около 1000 рублей. Если вы оформляете перепланировку через суд, там также уплачивается госпошлина (в 2025 году – 3000 руб. за подачу искового заявления).
• Штraф за самовольную перепланировку. Если вы легализуете уже сделанную перепланировку постфактум, возможно, придётся уплатить административный штраф. Размер штрафа для граждан сравнительно небольшой – от 2000 до 2500 рублей . Это санкция за нарушение процедуры, предусмотренная статьёй 7.21 КоАП РФ. Штраф обычно накладывается жилищной инспекцией перед выдачей разрешения (либо судом, если дело доходит до суда).
• Услуги посредников (по желанию). Многим владельцам проще поручить оформление перепланировки специализированной фирме. Компания берёт на себя получение всех документов, общение с инстанциями и прохождение комиссий. Стоимость услуг «под ключ» зависит от региона и сложности – как правило, плюс 20–50% к сумме непосредственных расходов. То есть, если «самостоятельно» узаконивание стоило бы ~15 тыс. руб., то через фирму выйдет, например, 20–25 тыс. руб. Зато вы экономите время и избавляетесь от бюрократических хлопот.

Итого, минимальные расходы на узаконивание простейшей перепланировки (через административный порядок) в 2025 году могут составить около 10–15 тыс. руб. (проект + техпаспорт + пошлины). Более сложные случаи обойдутся дороже. Экономить на проекте и экспертизах не стоит – корректно выполненные документы повышают шансы согласования с первого раза. Несравнимо лучше заплатить за легализацию, чем рисковать делать ремонт нелегально и потом получать штрафы или даже сталкиваться с требованием вернуть всё обратно.

На практике нередко бывает, что перепланировка квартиры уже сделана, а разрешения на нее нет. Например, вы могли сначала снести перегородки или перенести кухню, а узаконивать решили потом – либо вообще не задумывались об этом, пока не пришло время продавать квартиру. Что же делать в такой ситуации? Алгоритм действий зависит от того, зафиксирована ли перепланировка как самовольная.

1. Определите статус перепланировки. Сначала важно понять: известно ли жилищной инспекции о том, что перепланировка была сделана без разрешения. Если никаких жалоб не поступало, а инспекция не фиксировала нарушения, то узаконить изменения можно в административном порядке — так же, как обычную перепланировку до её проведения. То есть вы просто оформляете всё "задним числом", но без судебных разбирательств. Если же кто-то пожаловался, и жилищная инспекция уже составила акт о самовольной перепланировке, то легализовать изменения можно будет только через суд.

2. Оцените допустимость изменений. Выясните, не содержит ли ваш ремонт критических нарушений. Желательно обратиться к специалисту (проектировщику или инженеру БТИ) для первичного осмотра. Если обнаружатся проблемы (из перечисленных в разделе выше – затронуты несущие стены, убран порожек в санузле, совмещена газовая кухня и т.д.), подготовьтесь к тому, что их нужно будет устранить. Без приведения перепланировки в соответствие нормам узаконить ее не удастся. В некоторых случаях достаточно доработать существующий ремонт – например, установить раздвижную дверь между кухней и комнатой, вернуть на место вентиляционный короб или сделать гидроизоляцию там, где необходимо.

3. Соберите документы и заключения по факту выполненных работ. Если инспекция не фиксировала самовольные работы, соберите пакет документов как при обычном согласовании:

• технический паспорт из БТИ (на момент инвентаризации до перепланировки);
• техническое заключение о состоянии конструкций и безопасности проведённых работ (его готовит проектная организация);
• эскиз или проект фактической планировки ("как сделано");
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• согласие всех собственников, если их несколько;
• заявление о согласовании перепланировки.

Важно: техническое заключение должно подтвердить, что изменения безопасны и соответствуют действующим нормам. Если выявлены недостатки — указываются рекомендации по устранению.

4. Обратитесь в жилищную инспекцию. Подавайте заявление на оформление уже выполненной перепланировки (в некоторых регионах это называется "акт о завершенной перепланировке"). Если всё соответствует требованиям, инспекция оформит разрешение: акт приёмки, новый технический паспорт и технический план. Также могут назначить административный штраф за самовольные работы — обычно 2–2,5 тыс. рублей. После оплаты можно внести изменения в ЕГРН через МФЦ.

С 2024 года действуют упрощённые правила: административный порядок оформления стал проще, но только при условии, что сам факт самовольной перепланировки не был зафиксирован.

5. Если инспекция отказала — только суд или возврат к исходному состоянию. Если инспекция уже составила акт о самовольной перепланировке, либо отказывает в согласовании из-за нарушений, возможны два варианта:

• Устранить нарушения и подать документы повторно;
• Подать в суд с иском о сохранении перепланировки.

В суде нужно будет доказать, что изменения не создают угрозу жизни и здоровью, не нарушают прав соседей и соответствуют нормам. К иску прилагаются: проект, техпаспорт, техническое заключение, отказ инспекции. Если суд встанет на сторону собственника — решение становится основанием для регистрации изменений в БТИ и ЕГРН.

Однако, если перепланировка нарушает ключевые правила (например, затронуты несущие конструкции без усиления), суд, скорее всего, откажет. Тогда придётся вернуть квартиру в прежнее состояние. В случае отказа от восстановления возможны серьёзные последствия — вплоть до продажи квартиры с торгов, с возвратом собственнику остатка выручки после расходов на устранение нарушений. Практика показывает, что до такого доходит редко – обычно собственники предпочитают добровольно всё исправить. Но лучше не доводить до конфликтов: если ремонт уже сделан, постарайтесь узаконить перепланировку мирно и как можно скорее. Это избавит от рисков и позволит спокойно пользоваться обновлённой квартирой.

Перепланировка квартиры – дело ответственное, требующее не только строительных навыков, но и юридической грамотности. Любые изменения в квартире должны быть законными, то есть оформленными в соответствии с требованиями жилищного законодательства. В 2025 году узаконить перепланировку несложно: алгоритм действий прозрачен, и при соблюдении всех норм собственник почти гарантированно получит одобрение на свои улучшения. Если пренебречь этой процедурой, последствия могут быть неприятными – от штрафов до проблем с продажей жилья.

Чтобы перепланировка принесла только пользу, подходите к ней профессионально. Согласовывать проект лучше до начала ремонта – так вы будете уверены, что задуманное допустимо. Но даже если работы уже выполнены, не откладывайте узаконивание: чем быстрее вы легализуете изменения, тем меньше риск санкций. В случае затруднений всегда можно обратиться к специалистам в компанию «Аргос». Мы поможем вам собрать документы, правильно оформить проект и довести дело до конца без лишних хлопот. Это особенно актуально, если вы не уверены в нюансах закона или просто цените своё время.

Итак, перепланировка может преобразить вашу квартиру и сделать её удобнее, но не забывайте о законной стороне вопроса. Оформляйте изменения своевременно – и ваш новый обновлённый интерьер будет радовать, не создавая проблем с надзорными органами. Законно выполненная перепланировка повысит стоимость квартиры и обезопасит вас как собственника в любых ситуациях.