Подготовка технического плана дома: требования к оформлению и подаче в Росреестр

Технический план дома — это основной документ, с которого начинается постановка объекта недвижимости на кадастровый учёт. Без него ни Росреестр, ни банк, ни нотариус не примут документы на регистрацию или оформление права собственности. Состав документа — как текстовые сведения, так и графическая часть, включающая чертежи, координаты, планы этажей и данные о фактическом местоположении дома на участке.

Говоря простым языком, технический план — это юридический способ «показать» дому, где он стоит, как он выглядит и в какой площади существует. Подготовкой технического плана дома занимается аттестованный кадастровый инженер, а весь процесс регламентируется Приказом Росреестра № П/0082 от 15 марта 2022 года.

Не стоит думать, что технический план дома нужен только тем, кто решил «выйти в свет» с новым коттеджем. Он обязателен в нескольких жизненных ситуациях:

• Если дом построен, но не зарегистрирован в ЕГРН. Без постановки на учёт объект не существует в правовом поле, а значит, не подлежит сделкам.
• При реконструкции: надстройка мансарды, увеличение площади, капитальный ремонт — всё это требует актуализации сведений в реестре через новый техплан.
• При наследовании, разделе имущества, оформлении ипотеки или продаже — техплан нужен как подтверждение фактических характеристик недвижимости.
• Когда строится ИЖС или садовый дом по «дачной амнистии» — именно он даёт возможность оформить право собственности.
• В случае регистрации незавершённого строительства, что тоже позволяет защитить права на объект.

Для подготовки потребуется собрать минимальный, но точный пакет документов. Основной из них — правоустанавливающий документ на земельный участок. Также потребуется уведомление о планируемом строительстве, если оно направлялось в администрацию.

Если речь идёт о реконструкции, потребуется документация на уже построенное здание и, возможно, старый технический паспорт, если он был выдан до 2013 года, также выписка из ЕГРН, которую собственник может заказать на Госуслугах. Всё остальное возьмёт на себя кадастровый инженер: он выполнит обмеры, подготовит графические и текстовые материалы. На основе этих данных и формируется финальный технический план.

Техплан должен быть составлен в электронном формате и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. По договору с заказчиком допускается и бумажная форма, заверенная печатью.

Внутри техплана две главные части:

• Текстовая. Включает сведения о кадастровых работах, описания объекта, координаты, исходные данные, описание местоположения и расчёты площади.
• Графическая. Это планы этажей, чертежи, схемы, отображающие дом и его части на земельном участке.

Особенно важно, что в плане должны содержаться точные координаты всех характерных точек контура здания. Согласно приказу Росреестра № П/0393 расчёты производятся с указанием средней квадратической погрешности.

Если техплан составляется на основании декларации, то к нему прикладываются копии документов на землю и правоустанавливающие бумаги, подтверждающие, что заявитель имеет право подать сведения об объекте.

Как только технический план дома подготовлен, наступает ключевой этап — его передача в Росреестр для проведения кадастрового учёта. Сделать это можно несколькими способами: лично через многофункциональный центр (МФЦ), дистанционно через портал «Госуслуги» либо с помощью кадастрового инженера, который оформил техплан, или другого доверенного представителя.

В отдельных ситуациях, например, после завершения строительства индивидуального жилого дома по уведомительному порядку, документы может подать орган местного самоуправления напрямую в Росреестр. Такой механизм предусмотрен законом.

К подаче потребуется подготовить и передать пакет документов, включающий сам технический план (в форме электронного файла или бумажного экземпляра), заявление установленного образца на постановку объекта на кадастровый учёт, подтверждение оплаты госпошлины — на текущий момент её размер составляет 1000 рублей. Если оформлением занимается не сам собственник, а уполномоченное лицо, необходима нотариально оформленная доверенность, подтверждающая его полномочия.

Длительность рассмотрения зависит от выбранного способа подачи. При электронной передаче документов через портал или кадастрового инженера Росреестр рассматривает их быстрее — в среднем за 5 рабочих дней. При обращении через МФЦ процедура может занять до 12 рабочих дней, поскольку требуется дополнительное время на пересылку пакета в регистрационный орган.

Ошибки при подаче технического плана в Росреестр случаются часто. Причём большинство проблем связано не с самой процедурой, а с неочевидными нюансами, которые легко упустить из виду. Один из самых распространённых случаев — несоответствие координат. Иногда кадастровый инженер использует устаревшие геоданные или не учитывает реальные изменения в объекте. В итоге Росреестр выявляет расхождения и приостанавливает учёт.

Серьёзную роль играет подпись. Технический план дома обязательно должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью инженера. Если этого не сделать или приложить файл без подписи, регистрация невозможна. Росреестр просто откажет в учёте.

Также часто проблемы возникают при определении площади. На первый взгляд незначительное округление до неправильных десятых долей метра может повлечь приостановку, особенно если в разных частях пакета документов фигурируют разные цифры.

Иногда заявители забывают прикрепить обязательные документы. Например, отсутствие декларации о характеристиках объекта или других приложений делает техплан неполным. А это значит, что весь процесс придётся начинать заново.

Отдельно стоит сказать про индивидуальное жилищное строительство. Если заявитель не уведомил администрацию о начале работ или не приложил уведомление к документам, даже полностью построенный дом могут не поставить на учёт. Это особенно обидно, потому что с виду всё сделано по закону, а на деле — существенный формальный пробел.

Чтобы не попасть впросак, достаточно соблюдать простые, но надёжные рекомендации:

• Во-первых, обращаться только к проверенным кадастровым инженерам с действующим аттестатом. Проверить это можно на сайте Росреестра.
• Во-вторых, заранее уточнять требования к техническому плану в конкретном регионе. Некоторые администрации могут запрашивать дополнительные документы или формы.
• В-третьих, если речь идёт о старом доме, не зарегистрированном в ЕГРН, разумно начать с заказа выписки из Росреестра и анализа БТИ-документации. Это поможет оценить объём предстоящей работы.

И, наконец, обязательно проверяйте содержание техплана: как текст, так и графику. Ошибка в одном этаже или окне — и дом встанет на учет неправильно (с несоответствием с действительностью).

Регистрация дома — не бюрократическая прихоть, а настоящий способ юридически защитить права на имущество. А технический план — ключ к этой защите. Без него невозможно продать, подарить, сдать дом в аренду или передать по наследству. Он нужен и для ипотеки, и для подключения газа, и даже для получения адреса.

Подготовка этого документа требует времени, точности и соблюдения всех формальных требований. Но если подойти к делу основательно, выбрать грамотного инженера и не спешить — регистрация пройдёт спокойно. Обратиться за помощью по подготовке и подаче можно на сайте: argos-omsk.ru